书架上，整整齐齐码着几十本法律书，书脊上的烫金字已经磨损得看不清了。



加德纳先生坐在他对面，把那张清单推到桌上。



巴纳德拿起清单，看了几眼，又放下。



“教会的土地？”他问。



加德纳先生点点头。



“有人找上门来，说教会打算卖掉一批。位置不错，价格也合适。但我心里没底，想让您给看看。”



巴纳德摘下眼镜，用布擦了擦，又戴上。他靠回椅背，双手交握，没有急着说话。



“加德纳先生，”他终于开口，“您知道为什么教会会有地卖吗？”



加德纳先生摇了摇头。



巴纳德站起身，走到窗前，背对着他。



“很多人以为教会的土地就是教会的，”他说，“但其实没那么简单。”



他转过身，走回桌前，重新坐下。



“我跟您说几种情况。”



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“第一种，”他伸出一根手指，“叫‘终身租户的教产’。”



加德纳先生认真听着。



“一个主教上任，教会会把一块地给他，让他收租养活自己。这块地在法律上属于这个‘职位’，不属于教会这个‘机构’。主教本人对它有终身收益权，但不能卖。”



他顿了顿。



“但他可以把地租出去。一租就是99年，或者‘三命租约’——就是说，佃户可以租一辈子，他儿子可以接着租，他孙子还可以接着租。三代人。”



加德纳先生皱起眉头。



“那这不等于把地卖出去了吗？”



“在法律上，不是卖，是租。”巴纳德笑了笑，“但在实际上，佃户手里有租约，他可以把这个租约转卖给另一个人。一来二去，这块地虽然名义上还是教会的产业，但使用权已经在市场上流通了几十年上百年了。”



他指了指那张清单。



“您这清单上的地，很可能有一部分就是这种。地契上写的不是‘卖断’，而是‘租约转让’。但只要转让链条完整，每一手都有记录，就完全合法。”



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“第二种，”他伸出第二根手指，“是‘虔诚捐赠中的用益权分离’。”



加德纳先生看着他。



“几百年前，很多贵族给教会捐地。捐的时候附带条件——比如说，这块地只是‘借给’教会用，但贵族家族保留着采矿权，或者保留着指定继承人的权利。地还是他们的，只是收益归教会。”



他顿了顿。



“到了现在，那个家族可能败落了，想变现。他们就找教会商量，把这地卖了，钱两家分。卖的时候，家族和教会一起签字，把产权彻底转让给买家。”



他抬起头。



“这种地，在卖之前，产权是模糊的。但一旦两家都签了字，地契就干干净净，没有任何问题。”



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“第三种，”他伸出第三根手指，“跟‘封闭教区’和‘开放教区’有关。”



加德纳先生愣了一下。



“这我倒没听说过。”



巴纳德笑了笑。



“有些地方，整个教区的地都是一个大地主的，比如一个大贵族，或者教会。穷人在那里待不下去，就涌到旁边的‘开放教区’去。那些地方地价便宜，管得松，穷人自己搭棚子住。”



他顿了顿。



“教会发现，自己在某些偏远地方虽然有收租权，但地租太低，收租的成本比收益还高。怎么办？他们就私下把这些地的‘管理权’打包卖给当地的投机商。投机商接手后，把地切成小块，卖给或租给那些涌来的穷人建棚屋。”



加德纳先生皱起眉头。



“那这